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莊街辦〔2025〕4號(hào)

各社區(qū)、機(jī)關(guān)各部門：

現(xiàn)將《莊橋街道住宅小區(qū)公共收益規(guī)范化管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

江北區(qū)人民政府莊橋街道辦事處

2025年8月1日

莊橋街道住宅小區(qū)公共收益規(guī)范化管理的指導(dǎo)意見(jiàn)

第一條 為深入貫徹《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、寧波市《關(guān)于規(guī)范住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》、寧波市江北區(qū)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益及資金資產(chǎn)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》及《關(guān)于全面試行黨建引領(lǐng)住宅小區(qū)“業(yè)賬社管”制度的通知》等精神，進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)公共收益規(guī)范管理，確保公共收益有效利用和合理分配，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，結(jié)合本街道實(shí)際，特制定本指導(dǎo)意見(jiàn)。

第二條 本指導(dǎo)意見(jiàn)適用于全街道范圍內(nèi)的住宅小區(qū)。

第三條 公共收益是指利用住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所產(chǎn)生的并扣除合理成本后的收益，以及其他依法屬于業(yè)主共有的資金。

合理成本應(yīng)當(dāng)在（前期）物業(yè)服務(wù)合同或經(jīng)營(yíng)協(xié)議中約定。

第四條 公共收益來(lái)源如下：

（一）物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房

按照有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位按開(kāi)發(fā)物業(yè)總建筑面積的一定比例配置提供給物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的經(jīng)營(yíng)用房等的租賃收入。

（二）公共區(qū)域

1.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、公共道路停放車輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；

2.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、圍墻、住宅小區(qū)出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經(jīng)營(yíng)收入；

3.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣機(jī)或快遞柜等收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)；

4.利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的會(huì)所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等配套用房或者場(chǎng)地進(jìn)行租賃或者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入。

（三）公共配套

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地、文體設(shè)施開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及投放設(shè)施等所得的收益，如網(wǎng)球場(chǎng)地營(yíng)業(yè)、游泳池營(yíng)業(yè)等。

（四）其他收入

1.相關(guān)單位或個(gè)人向全體業(yè)主支付的歸全體業(yè)主的違約金、補(bǔ)償金、賠償金、捐贈(zèng)等；

2.處置經(jīng)業(yè)主同意報(bào)廢的共用設(shè)施設(shè)備回收殘值產(chǎn)生的收入等；

3.公共收益的增值收益；

4.其他依法屬于全體業(yè)主的收入。

利用物業(yè)共有部分（含共用設(shè)施設(shè)備）獲取的收益應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期就小區(qū)內(nèi)公共資源、資產(chǎn)和資金情況進(jìn)行清產(chǎn)核資并動(dòng)態(tài)調(diào)整。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于每年度12月底前將公共資源、資產(chǎn)和資金“三張清單”在住宅小區(qū)進(jìn)行公示并報(bào)送社區(qū)，公示期不少于30天。

第五條 公共收益原則上不得進(jìn)行利益分配，主要用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，也可以由業(yè)主共同決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

經(jīng)業(yè)主共同決定，公共收益可用于以下：

（一）補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金

公共收益用于補(bǔ)充維修資金的，應(yīng)當(dāng)按年度補(bǔ)充，補(bǔ)充比例由業(yè)主委員會(huì)討論決定，若補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的，可以停止補(bǔ)充。

（二）小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修

可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。

（三）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用（包括業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、物業(yè)企業(yè)續(xù)選聘、第三方代理費(fèi)等）；

業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)、經(jīng)業(yè)主共同決定的有關(guān)人員的報(bào)酬或補(bǔ)貼等。

（四）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)約定支付給資產(chǎn)管理方的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

（五）補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)成本不足

物業(yè)服務(wù)合同約定的補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)成本不足的合理費(fèi)用。

（六）稅金

營(yíng)業(yè)稅、增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等。

（七）其他支出

第三方賬務(wù)處理、審計(jì)費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、法律顧問(wèn)支出、招標(biāo)代理費(fèi)、水電費(fèi)等用于物業(yè)管理的其他需要。

第六條 小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存、單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算、定期公布，不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理，一個(gè)住宅小區(qū)只能設(shè)立一個(gè)公共收益賬戶。成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)名義設(shè)立公共收益專用賬戶，賬戶資金列支使用需接受社區(qū)黨組織的監(jiān)督與指導(dǎo)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，公共收益可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施代管設(shè)立監(jiān)管賬戶，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)戶銀行、社區(qū)或其指定單位三方簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確監(jiān)管賬戶內(nèi)資金列支使用須經(jīng)社區(qū)黨組織簽批。

業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)專戶的，應(yīng)當(dāng)自開(kāi)設(shè)之日起15日內(nèi)向所在街道和社區(qū)報(bào)備。

第七條 業(yè)主委員會(huì)利用小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、公共區(qū)域、公共配套產(chǎn)生公共收益的，應(yīng)按照公開(kāi)、公平、公正的原則，充分體現(xiàn)市場(chǎng)化定價(jià)，最大限度地實(shí)現(xiàn)業(yè)主共有資產(chǎn)的保值增值。一般采取公開(kāi)招租的形式，事前可通過(guò)調(diào)查或咨詢專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出租區(qū)域或設(shè)施的租金進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可通過(guò)莊橋街道公共資源交易工作管理平臺(tái)確定。

若業(yè)主大會(huì)決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具委托書(shū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程應(yīng)遵守上述原則，以實(shí)現(xiàn)業(yè)主共有資產(chǎn)的保值增值。

第八條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)以評(píng)估金額作為參考，由至少兩位委員進(jìn)行商業(yè)談判，通過(guò)多方比選后提交業(yè)主委員會(huì)按小區(qū)議事規(guī)則有關(guān)規(guī)定確定承租方，并將經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目清單、合同等相關(guān)內(nèi)容錄入浙里物業(yè)服務(wù)平臺(tái)備案，并將備案內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)公示，公示期不得少于7日，公示期滿后方可簽訂合同。

第九條 已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對(duì)小區(qū)公共收益支出事項(xiàng)進(jìn)行審核、支付、記賬，并根據(jù)小區(qū)議事規(guī)則有關(guān)規(guī)定在資金使用前將業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要、招投標(biāo)結(jié)果公告、業(yè)主大會(huì)結(jié)果公告等同步上傳浙里物業(yè)服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行登記。

若單項(xiàng)資金使用少于3萬(wàn)元的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每月底及時(shí)報(bào)送社區(qū)；若單項(xiàng)資金使用3萬(wàn)元及以上的需經(jīng)居業(yè)物三方聯(lián)席會(huì)議審議后提交社區(qū)備案。尚未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定公共收益資金使用方案，并就公共收益經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)提交社區(qū)審核。審核通過(guò)后，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得擅自使用賬戶資金。

關(guān)于公共收益支出的業(yè)主大會(huì)召開(kāi)流程應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送社區(qū)，接受社區(qū)的監(jiān)督、指導(dǎo)。小區(qū)公共收益每次使用情況應(yīng)在決定作出后3日內(nèi)向全體業(yè)主進(jìn)行公示。

第十條 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益時(shí)就同一項(xiàng)目資金不得肢解、分批次支付，單筆資金結(jié)算使用后十日內(nèi)完成記賬，按規(guī)定進(jìn)行公示公開(kāi)，并報(bào)告社區(qū)，如發(fā)現(xiàn)記賬事項(xiàng)與使用前報(bào)告內(nèi)容不一致的，社區(qū)應(yīng)當(dāng)要求管理主體作出書(shū)面說(shuō)明或向其提出整改要求。

第十一條 公共收益應(yīng)當(dāng)由專業(yè)財(cái)會(huì)人員記賬。財(cái)會(huì)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)提供的合同、支付憑證等相關(guān)資料，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的收支事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、記賬，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)無(wú)專業(yè)財(cái)會(huì)人員的，可委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)代理會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含前期物業(yè)服務(wù)階段）應(yīng)于每季度首月月末前于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示上一季度公共收益賬目收支情況，公示期不少于30日，并可通過(guò)微信群、微信公眾號(hào)等信息方式告知全體業(yè)主。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)（含前期物業(yè)服務(wù)階段）應(yīng)每半年匯總本小區(qū)內(nèi)的資金收支明細(xì)報(bào)表并報(bào)送社區(qū)備案。

第十四條 住宅小區(qū)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆選舉的，新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在街道、社區(qū)的監(jiān)督與指導(dǎo)下委托有資質(zhì)的第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公示審計(jì)報(bào)告，公示期不少于30日。

第十五條 業(yè)主對(duì)依照本條例規(guī)定公布的各項(xiàng)資金收支情況有異議的，應(yīng)及時(shí)向公示主體（業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)）提出，公示主體應(yīng)當(dāng)自收到異議申請(qǐng)之日起五日內(nèi)予以答復(fù)并接受業(yè)主查詢，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕業(yè)主查詢的，由街道督促管理其配合查詢；業(yè)主查詢后，對(duì)相關(guān)內(nèi)容有異議的，街道應(yīng)及時(shí)介入?yún)f(xié)調(diào)處理。

第十六條 通過(guò)審計(jì)或其他途徑，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有侵占、挪用公共收益或者其他違法違規(guī)行為的，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，涉及違法犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處置。

業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有違反本小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定的行為，業(yè)主可以向物業(yè)主管部門或街道反映，也可依法向人民法院提起民事訴訟，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

第十七條 公共收益移交。

發(fā)生下列情形的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定移交公共收益。

（一）首屆業(yè)主委員會(huì)成立。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案后十日內(nèi)，將公共收益資金和相關(guān)資料移交業(yè)主委員會(huì)。

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆小組成立后十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)印章、公共收益相關(guān)資料移交街道暫時(shí)保管，資金賬戶不作變更；新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi)，街道向其移交公共收益相關(guān)資料和印章。

（三）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法履職。業(yè)主委員會(huì)集體辭職、任期屆滿仍未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)不足二分之一等情況，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在相應(yīng)情況發(fā)生后十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)印章、公共收益相關(guān)資料移交街道暫時(shí)保管，資金賬戶不作變更；新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi)，街道向其移交公共收益相關(guān)資料和印章。

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止。受委托經(jīng)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)終止的，在物業(yè)服務(wù)合同終止后十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交公共收益財(cái)務(wù)相關(guān)資料和資金。

第十八條 非住宅小區(qū)實(shí)行公共收益及資金資產(chǎn)管理的，可參照本意見(jiàn)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 本意見(jiàn)自2025年9月1日起試行，試行期一年。如有與上級(jí)相關(guān)規(guī)定不一致的，按上級(jí)規(guī)定執(zhí)行。

附件：1.小區(qū)三張清單排摸表.doc

? ? ? ? ? ?2.小區(qū)公共收益賬目收入審核表.doc

? ? ? ? ? ?3.小區(qū)公共收益支出方案審核表.doc

? ? ? ? ? ?4.季度公共收益賬目收支情況表.doc

關(guān)于印發(fā)《莊橋街道住宅小區(qū)公共收益規(guī)范化管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知.pdf