第一條?為深入貫徹《寧波市住宅小區物業管理條例》、寧波市《關于規范住宅小區公共收益管理的指導意見（試行）》、寧波市江北區《關于加強住宅小區公共收益及資金資產管理的指導意見（試行）》及《關于全面試行黨建引領住宅小區“業賬社管”制度的通知》等精神，進一步加強小區公共收益規范管理，確保公共收益有效利用和合理分配，保障廣大業主的合法權益，結合本街道實際，特制定本指導意見。
第二條?本指導意見適用于全街道范圍內的住宅小區。
第三條?公共收益是指利用住宅小區物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備開展生產、經營、租賃等活動所產生的并扣除合理成本后的收益，以及其他依法屬于業主共有的資金。
合理成本應當在（前期）物業服務合同或經營協議中約定。
第四條?公共收益來源如下：
（一）物業經營用房
按照有關規定由建設單位按開發物業總建筑面積的一定比例配置提供給物業區域內全體業主的經營用房等的租賃收入。
（二）公共區域
1.利用物業管理區域內公共場地、公共道路停放車輛收取的場地使用費；
2.利用物業管理區域內公共場地、圍墻、住宅小區出入口或者大門、建筑物外立面、樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等所得的經營收入；
3.利用物業管理區域內公共場地擺攤、引進自助售賣機或快遞柜等收取的進場費；
4.利用物業管理區域內全體業主共有的會所、游泳池（館）、健身室（館）、架空層等配套用房或者場地進行租賃或者經營產生的收入。
（三）公共配套
利用物業管理區域內公共場地、文體設施開展經營活動及投放設施等所得的收益，如網球場地營業、游泳池營業等。
（四）其他收入
1.相關單位或個人向全體業主支付的歸全體業主的違約金、補償金、賠償金、捐贈等；
2.處置經業主同意報廢的共用設施設備回收殘值產生的收入等；
3.公共收益的增值收益；
4.其他依法屬于全體業主的收入。
利用物業共有部分（含共用設施設備）獲取的收益應當符合法律法規的規定，不得擅自改變房屋及設施設備的用途，不得妨礙業主和使用人正常使用物業，不得影響物業使用安全。
業主委員會、物業服務企業應當定期就小區內公共資源、資產和資金情況進行清產核資并動態調整。業主委員會或物業服務企業應于每年度12月底前將公共資源、資產和資金“三張清單”在住宅小區進行公示并報送社區，公示期不少于30天。
第五條?公共收益原則上不得進行利益分配，主要用于補充建筑物及其附屬設施的維修資金，也可以由業主共同決定用于物業管理方面的其他需要。
經業主共同決定，公共收益可用于以下：
（一）補充物業專項維修資金
公共收益用于補充維修資金的，應當按年度補充，補充比例由業主委員會討論決定，若補充后達到首期交存金額的，可以停止補充。
（二）小區公共設施設備維修
可用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
（三）業主大會、業主委員會工作經費
召開業主大會產生的費用（包括業主委員會換屆選舉、物業企業續選聘、第三方代理費等）；
業主委員會辦公經費、經業主共同決定的有關人員的報酬或補貼等。
（四）經營費用
經業主大會決定并在物業服務合同內約定支付給資產管理方的經營管理費用。
（五）補貼物業服務成本不足
物業服務合同約定的補貼物業服務成本不足的合理費用。
（六）稅金
營業稅、增值稅、房產稅、所得稅等。
（七）其他支出
第三方賬務處理、審計費用、評估費用、法律顧問支出、招標代理費、水電費等用于物業管理的其他需要。
第六條?小區公共收益應當專戶儲存、單獨列賬、獨立核算、定期公布，不得以任何個人名義進行存儲和管理，一個住宅小區只能設立一個公共收益賬戶。成立業主委員會的，應當以業主大會或業主委員會名義設立公共收益專用賬戶，賬戶資金列支使用需經社區黨組織簽批。未成立業主委員會的，公共收益可由物業服務企業實施代管設立監管賬戶，并由物業服務企業、開戶銀行、社區或其指定單位三方簽訂監管協議，明確監管賬戶內資金列支使用須經社區黨組織簽批。
業主委員會或物業服務企業開設專戶的，應當自開設之日起15日內向所在街道和社區報備。
第七條?業主委員會利用小區物業經營用房、公共區域、公共配套產生公共收益的，應按照公開、公平、公正的原則，充分體現市場化定價，最大限度地實現業主共有資產的保值增值。一般采取公開招租的形式，事前可通過調查或咨詢專業評估機構對擬出租區域或設施的租金進行評估，評估機構的選擇可通過莊橋街道公共資源交易工作管理平臺確定。
若業主大會決定委托物業服務企業經營的，業主委員會應當出具委托書，物業服務企業經營過程應遵守上述原則，以實現業主共有資產的保值增值。
第八條?業主委員會經營過程中應以評估金額作為參考，由至少兩位委員進行商業談判，通過多方比選后提交業主委員會按小區《議事規則》有關規定確定承租方，并將經營項目清單、合同等相關內容錄入浙江省城鎮小區數字化管理平臺備案、審核。通過審核后五日內，將備案內容在小區內公示，公示期不得少于7日，公示期滿后方可簽訂合同。
第九條?已成立業主委員會的住宅小區，業主委員會應對小區公共收益支出事項進行審核、支付、記賬，并根據小區《議事規則》有關規定在資金使用前將業主委員會會議紀要、招投標結果公告、業主大會結果公告等同步上傳浙江省城鎮小區數字化管理平臺進行登記、審核。
若單項資金使用少于3萬元的，業主委員會應當于每月底及時報送社區審核；若單項資金使用3萬元及以上的需經居業物三方聯席會議審議后提交社區審核。尚未成立業主委員會的住宅小區，由物業服務企業制定公共收益資金使用方案，并就公共收益經濟業務事項提交社區審核。審核通過后，組織召開業主大會，未經業主大會同意，不得擅自使用賬戶資金。
關于公共收益支出的業主大會召開流程應當及時報送社區，接受社區的監督、指導。小區公共收益每次使用情況應在決定作出后3日內向全體業主進行公示。
第十條?業主委員會或物業服務企業使用公共收益時就同一項目資金不得肢解、分批次支付，單筆資金結算使用后十日內完成記賬，按規定進行公示公開，并報告社區，如發現記賬事項與使用前報告內容不一致的，社區應當要求管理主體作出書面說明或向其提出整改要求。
第十一條?公共收益應當由專業財會人員記賬。財會人員應當對業主委員會提供的合同、支付憑證等相關資料，根據實際發生的收支事項進行會計核算、記賬，編制財務會計報告。業主委員會無專業財會人員的，可委托第三方專業機構代理會計業務。
第十二條?業主委員會或物業服務企業（含前期物業服務階段）應于每季度首月月末前于物業管理區域內顯著位置公示上一季度公共收益賬目收支情況，公示期不少于30日，并可通過微信群、微信公眾號等信息方式告知全體業主。
第十三條?業主委員會或物業服務企業（含前期物業服務階段）應每半年匯總本小區內的資金收支明細報表并報送社區備案。
第十四條?住宅小區進行業主委員會換屆選舉的，新一屆業主委員會應在街道、社區的監督與指導下委托有資質的第三方審計機構對上一屆業主委員會進行審計，并向全體業主公示審計報告，公示期不少于30日。
第十五條?業主對依照本條例規定公布的各項資金收支情況有異議的，應及時向公示主體（業主委員會或物業服務企業）提出，公示主體應當自收到異議申請之日起五日內予以答復并接受業主查詢，業主委員會或物業服務企業拒絕業主查詢的，由街道督促管理其配合查詢；業主查詢后，對相關內容有異議的，街道應及時介入協調處理。
第十六條?通過審計或其他途徑，發現業主委員會委員、物業服務企業有侵占、挪用公共收益或者其他違法違規行為的，根據國家相關法律法規執行，涉及違法犯罪的依法移送司法機關處置。
業主發現業主委員會、物業服務企業有違反本小區相關業主大會議事規則及法律法規有關規定的行為，業主可以向物業主管部門或街道反映，也可依法向人民法院提起民事訴訟，維護業主合法權益。
第十七條?公共收益移交。
發生下列情形的，應當按規定移交公共收益。
（一）首屆業主委員會成立。前期物業服務企業應當在首次業主大會、業主委員會備案后十日內，將公共收益資金和相關資料移交業主委員會。
（二）業主委員會換屆。業主委員會應當自換屆小組成立后十日內，將業主大會或業主委員會印章、公共收益相關資料移交街道暫時保管，資金賬戶不作變更；新一屆業主委員會產生后十日內，街道向其移交公共收益相關資料和印章。
（三）業主委員會無法履職。業主委員會集體辭職、任期屆滿仍未產生新一屆業主委員會或業主委員會成員人數不足二分之一等情況，原業主委員會應在相應情況發生后十日內，將業主大會或業主委員會印章、公共收益相關資料移交街道暫時保管，資金賬戶不作變更；新一屆業主委員會產生后十日內，街道向其移交公共收益相關資料和印章。
（四）物業服務合同終止。受委托經營的物業服務企業服務終止的，在物業服務合同終止后十日內，向業主委員會移交公共收益財務相關資料和資金。
第十八條?非住宅小區實行公共收益及資金資產管理的，可參照本意見有關規定執行。
第十九條?本意見自印發之日起試行，試行期一年。如有與上級相關規定不一致的，按上級規定執行。
附件1：
小區三張清單排摸表
（參考樣本）
項目 | 具體名稱及數量 |
一、小區公共資源（產權不屬于小區） | 1.教育設施（托兒所、幼兒園、小學、中學等） |
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2.醫療衛生設施（衛生站、居住區門診、醫院等） |
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3.文化體育設施（籃球場、健身器械、游泳池、圖書館等） |
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4.無障礙設施（車位個數） |
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5.社區服務設施（黨群中心等） |
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6.養老設施（養老院、老年食堂等） |
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7.入駐第三方公益組織 |
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8.會所 |
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9.其他 |
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二、小區資產 （產權屬于小區且可用于辦公或者經營）
| 1.物業管理辦公用房（平方米） |
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2.物業管理經營用房（平方米） |
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3.電梯（部） |
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4.公共停車位（個） |
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5.文化體育設施個數（籃球場、健身器械、游泳池、圖書館等） |
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6.其他 |
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三、小區資金 （屬于全體業主） | 1.物業專項維修資金（元） |
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2.本年度結余的公共收益（元） |
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3.本年度財政補貼資金收入（元） |
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4.其他 |
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單位（公章）
年????月????日
附件2：
小區公共收益賬目收入審核表
（參考樣本）
申請主體 | 物業服務企業/????業委會（加蓋公章） |
申請經辦人 |
| 聯系電話 |
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收入事項 | 附租賃或經營合同復印件、收款銀行（公共收益賬戶）到賬回執 |
收入金額 |
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社區審核意見
| 租賃等經營行為是否符合小區規定 | 租賃行為 ￡符合 ￡不符合小區《議事規則》《管理規約》等規定，且 ￡程序到位 ￡程序不到位 |
收益是否與租賃等合同約定金額一致 | ￡一致 ??￡不一致 |
其他意見：
加蓋公章 年 ???月 ???日 |
附件3：
小區公共收益支出方案審核表
（參考樣本）
申請主體 | 物業服務企業/????業委會（加蓋公章） |
申請經辦人 |
| 聯系電話 |
|
資金用途 |
|
使用金額 |
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資金使用方案 （附頁） |
|
社區審核意見
| 資金使用規范性 | ￡符合 ￡不符合《議事規則》《管理規約》或小區其他規定的資金使用范圍，且 ￡程序到位 ￡程序不到位 |
資金使用必要性 | ￡必要 ??￡不必要 |
其他意見：
加蓋公章 年 ???月 ???日 |
附件4：
小區????年????季度公共收益賬目收支情況表
（參考樣本）
開戶銀行：??????????????????????賬戶名稱：? ? ? ? ? ? ? ?單位：元
項目 | 本季發生額 | 合計 | 備注 |
一、經營用房及共用部位、共用設施設備和其它屬于全體業主場所經營收入 | 1.經營用房租金（平方米） |
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2.公共停車位收入 |
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3.廣告收入（處） |
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4.利息收入 |
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5.信號發射基站場地收入 |
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6.智能快遞柜場地收入 |
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7.會所經營收入 |
|
8.泳池（館）經營收入 |
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9.文體場所經營收入 |
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10.擺攤設點收入 |
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11.其他收入1 |
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12.其他收入2 |
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二、經營用房及共用部位、共用設施設備和其它屬于全體業主場所經營支出 | 1.保修期外的共用部位、共用設施設備的維修、更新與改造 |
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2.業主大會、業委會工作經費 |
|
3.業主大會聘請人員費用 |
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4.補充物業服務費 |
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5.補充物業專項維修資金 |
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6.稅費 |
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7.審計、信息公開費用 |
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8.委托物業企業經營產生的合理成本支出 |
|
9.其他支出 |
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三、本期收支結余 |
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四、歷年收支結余 |
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