| 索引號： | 2950798/2025-63782 | ||
| 文件字號： | 莊街辦〔2025〕3號 | 主題分類： | 城鄉建設（含住房） |
| 服務對象： | 無特定對象 | 有效性： | 有效 |
| 公開方式： | 主動公開 | 體裁分類： | 通知 |
| 發布機構： | 莊橋街道辦事處 | 成文日期： | 2025-08-01 |
| 行政規范性文件統一編號： | BJBD99F-2025-0001 | 發布日期： | 2025-08-26 |
莊街辦〔2025〕3號
各社區、機關各部門：
現將《莊橋街道黨建引領規范住宅小區業主大會會議指導意見》印發給你們，請認真貫徹執行。
江北區人民政府莊橋街道辦事處
2025年8月1日
莊橋街道黨建引領規范住宅小區
業主大會會議指導意見
根據《物業管理條例》《寧波市住宅小區物業管理條例》《寧波市業主、業主大會、業主委員會指導規則》等法規規定，為強化黨建引領業主委員會與物業管理活動，進一步規范住宅小區業主大會召開流程，保障廣大業主的合法權益，結合街道實際，特制定本指導意見。
一、適用范圍
本指導意見適用于莊橋街道轄區內住宅小區業主委員會成立選舉、換屆改選、物業服務企業續（選）聘及其他需業主共同決定事項的業主大會會議召開。
二、主要流程
（一）首次業主大會
1、法定條件：物業管理區域內，滿足以下任一條件時，可申請成立首次業主大會，（1）已交付的專有部分面積超過建筑總面積50%；（2）首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積30%以上時。
2、申請方式：（1）建設單位提交書面報告；（2）10名以上業主聯名申請。收到書面報告或聯名申請的60日內，符合成立條件的，街道負責組織、指導成立首次業主大會籌備組，社區協助組織實施籌備工作。
3、籌備組組成：（1）籌備組成員一般5—11人，由業主代表、建設單位（包括公有住房單位）代表、街道代表、社區代表共同組成，籌備組組長由街道代表擔任。（2）籌備組中業主代表由社區進行征集，以街道、社區推薦結合業主自薦或聯名推薦方式產生。若業主自薦或聯名推薦人數較多時，由街道會同社區組織抽簽決定。
4、籌備組成立公示：社區于籌備組成員確定后3日內以書面形式將籌備組成員名單及籌備組職責在物業管理區域內公示7日。業主若有異議的，應在公示期內以書面形式提出，由街道、社區進行答復或協調解決。
籌備前期主要工作職責：
（1）確認業主身份、業主人數及所擁有的專有部分面積；
（2）依法確定首次業主大會表決規則及選舉辦法，確定業主委員會成員等候選人產生辦法，征集業主委員會成員等候選人；
（3）擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
（4）報送社區和有關部門對入圍候選人情況進行聯審聯查后，組織確定業主委員會候選人正式名單；
（5）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。
5、籌備組第一次會議：第一次籌備組會議于名單公示期滿后10日內召開，籌備組應根據其職責范圍及物業項目實際情況，明確籌備工作，討論決定籌備方案，每次籌備組會議都應形成會議紀要并公示。
6、籌備期限：籌備組應當自成立之日（籌備組名單公示期滿或異議處理完成的次日）起90日內完成投票權人數和面積數確認、三大文本（選舉表決辦法、議事規則、管理規約）擬定、業主委員會成員候選人初審等籌備工作，確定并公告首次業主大會召開時間、地點、形式和內容等，組織召開首次業主大會會議。
物業服務企業應按籌備組要求提供物業信息核查、候選人聯審聯查、公告張貼等協助。
7、業主委員會成員要求：（1）業主委員會一般由5—11人單數組成，原則上中共黨員比例不低于委員總人數的50%，其中業主委員會主任原則上應由黨員擔任。（2）社區應積極推薦符合條件的社區“兩委”成員或網格黨支部書記、黨小組長，以公有住房、社區配套用房業主代表身份，通過法定程序擔任業主委員會委員。
8、業主大會召開前后，籌備組應做好會議的相關準備工作：
（1）業主大會召開15日前將會議時間、地點、議題、議程及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告至業主大會召開，并抄送街道、社區；
（2）應于物業管理區域顯著位置張貼業主委員會候選人簡介資料，內容包括姓名、性別、出生年月、學歷、政治面貌、本小區住址等；
（3）準備票箱及選票等物品。
籌備組應在首次業主大會召開前就業主異議內容作出答復。
9、首次業主大會應審議表決事項：《管理規約》《業主大會議事規則》，選舉產生首屆業主委員會委員。
10、唱票、計票：確定監票、計票、唱票及其他選舉工作人員，監票、計票、唱票人員應由非業主委員會候選人的其他人員擔任，業主大會應于社區、業主的監督之下采取公開驗票方式，當場公布結果并記錄。
11、結果公示：籌備組應于唱票結束后24小時內，公示首次業主大會會議結果，公示期不少于7日。
12、首屆業主委員會第一次會議：第一次業主委員會會議于選舉產生后3日內召開，推選產生主任1人，副主任1－2人，明確各委員職責分工。籌備組應參加業主委員會第一次會議，匯報籌備工作總結及籌備檔案移交后籌備組工作職責終止。
13、業主委員會備案及印章刻制：業主委員會自選舉產生之日起30日內向街道備案，并持街道出具的備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制印章。
14、首屆業主大會業主委員會成立、備案、印章、開戶等事宜的公告。
（二）換屆選舉業主大會
1、換屆條件：
（1）業主委員會3至5年的自然任期屆滿；
（2）業主委員會人數因辭職、終止資格等原因，不足議事規則約定或備案登記總數的1/2時。
2、成立換屆選舉小組：（1）業主委員會應當在任期屆滿60日前組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并向街道、社區提交換屆選舉書面報告，換屆選舉小組成員應當由社區代表、業主委員會代表和業主代表共同組成。（2）業主委員會因人數不足議事規則約定或備案登記總數的1/2，以及業主委員會未在任期屆滿60日前組織換屆選舉的，由街道會同社區組織成立換屆選舉小組，換屆選舉小組成員應當由街道代表、社區代表和業主代表共同組成。
3、換屆期間行為限制：換屆選舉小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會及其成員不得就選聘、解聘物業服務企業等共同決定事項組織召開業主大會會議。
4、檔案、印章等材料移交：業主委員會應當自換屆選舉小組成立之日起10日內，將檔案、印章等材料移交至街道暫管，并由街道移交給新一屆業主委員會。
5、換屆選舉小組有關業主大會（臨時業主大會）的籌備工作職責、委員候選人條件、業主大會會議準備及召開、業主大會結果公示等流程，參照前述首次業主大會會議。
6、業主委員會換屆（變更）備案及印章接收啟用或重新刻制：換屆選舉產生新一屆業主委員會之日起30日內，向街道辦理備案，街道對依法選舉產生的新一屆業主委員會出具備案證明及印章移交啟用證明。特殊情形下，新一屆業主委員會認為確需新刻印章，且經公安部門核實認可的，街道（社區）應出具印章刻制證明。
7、若業主大會（臨時業主大會）未能選舉產生新一屆業主委員會，須第二次組織業主委員會換屆選舉工作的，應重新組建換屆選舉小組并向全體業主公告。
（三）物業服務企業的續選聘業主大會
1、續聘意向函告：業主委員會應于物業服務合同到期前4個月，發函詢問現物業續聘意向，擬定物業服務合同草案報送社區，并由業主委員會會同社區共同報送街道；若物業服務企業提前解除物業服務合同或決定不再續約的，需提前90日向業主委員會書面告知并報送區物業管理辦公室及街道、社區，并由業主委員會會同社區共同就小區物業續選聘事宜報送街道。
2、業主大會會議（表決是否續聘）：根據《物業服務合同》（草案），結合續聘意向情況，由業主委員會組織召開業主大會表決“是否同意按《物業服務合同》（草案）續聘xx物業”。
3、業主大會結果公示：（1）業主大會表決通過：按表決所公示的物業服務合同簽訂，并將簽訂后的合同進行公告、備案，公告期不少于7日；（2）業主大會表決未通過：業主委員會則按規定或約定進行選聘方案的擬定及公示，并準備組織公開選聘物業業主大會。
選聘方案應包括企業資質、信用評價要求、管理實績、物業服務項目內容、服務質量標準、收費標準、招標/邀標/物業服務協議草案等內容。
4、公開選聘物業模式：業主委員會可選以下任一組合流程進行。
（1）公開招標+業主大會表決：
①招標文件：業主委員會擬定招標文件并發布招標公告，招標文件中應包含物業服務企業資質要求、信用評價要求、管理實績等細則。
②報名投標：意向企業需自行向業主委員會獲取招標文件，并依據文件要求進行投標。
③展示路演：投標物業服務企業應業主委員會要求，應接受配合業主委員會及業主的走訪實地考察，或在指定區域內進行路演展示。
④業主大會表決：（Ⅰ）經業主委員會審核，將符合資質的投標單位一并提交業主大會表決，由最終首位得票數且符合《民法典》第二百七十八條表決票數的物業服務企業為中標單位，若首輪業主大會無法產生最終中標單位，可由排名前二的進入第二輪業主大會表決，若仍未能產生符合要求的中標單位，則應重新組織招投標。
（Ⅱ）若投標物業服務企業較多，業主委員會可組織評標小組進行評標，評標小組成員5—11人，由街道代表、社區代表、業主委員會代表、業主代表共同組建，業主委員會及業主代表人數不得少于半數。其中，業主代表必須是本小區的具有完全民事行為能力的業主，本人或配偶、近親屬未在投標物業服務企業任職（包括兼職），或與該企業有直接經濟利益關系。
評標小組成員就各物業服務企業的投標文件及綜合實力進行評判、表決，確定2-3家候選企業提交業主大會投票表決。業主大會會議表決確定最終中標的物業服務企業并進行結果公示。
⑤合同簽訂：簽訂物業服務合同，并公告、備案。
（2）邀請招標+業主大會表決：
①邀標公告：業主委員會擬定邀請招標文件并發布邀標公告，招標文件中應包含物業服務企業資質要求、信用評價要求、管理實績等細則。
②投標邀請書：由業主委員會向被推薦的物業服務企業發送投標邀請書。
③受邀投標：意向企業憑借投標邀請書自行向業主委員會獲取招標文件，并依據文件要求進行投標。
④展示路演：投標物業服務企業應業主委員會要求，應接受配合業主委員會及業主的走訪實地考察，或在指定區域內進行路演展示。
⑤業主大會表決：（Ⅰ）經業主委員會審核，將符合資質的投標單位一并提交業主大會表決，由最終首位得票數且符合《民法典》第二百七十八條表決票數的物業服務企業為中標單位，若首輪業主大會無法產生最終中標單位，可由排名前二的進入下一輪業主大會表決，若仍未能產生符合要求的中標單位，則應重新組織招投標。
（Ⅱ）若投標物業服務企業較多，業主委員會可組織評標小組進行評標，評標小組成員5—11人，由街道代表、社區代表、業主委員會代表、業主代表共同組建，業主委員會及業主代表人數不得少于半數。其中，業主代表必須是本小區的具有完全民事行為能力的業主，本人或配偶、近親屬未在投標物業服務企業任職（包括兼職），或與該企業有直接經濟利益關系。
評標小組成員就各物業服務企業的投標文件及綜合實力進行評判、表決，確定2-3家候選企業提交業主大會投票表決。業主大會會議表決確定最終中標的物業服務企業并進行結果公示。
⑥簽訂物業服務合同，并公告、備案。
（3）業主大會表決+公共資源交易平臺招投標
鼓勵業主大會通過本市統一設立的公共資源交易平臺，以公開招標的方式選聘物業服務企業。業主委員會可采取先行召開業主大會表決“是否以公共資源交易平臺進行物業選聘公開招投標”，如表決結果通過，則按《中華人民共和國招標投標法》規定，以招投標評標結果直接確定最終中標的物業服務企業；如表決結果未獲通過，業主委員會可按“公開招標+業主大會表決”或“邀請招標+業主大會表決”模式繼續進行選聘工作。
（四）其他需共同決定事項的業主大會
1、議題擬定審議：業主委員會就需全體業主共同決定的其他事項，應根據業主或委員提議情況擬定業主大會議題方案，并報送社區，由社區組織召開多方聯席會議討論業主大會議題方案的合法性、合理性、可行性等，形成業主委員會會議紀要或聯席會議紀要。
2、業主大會召開公告：議題審議確定后，業主委員會應討論決定業主大會會議時間、方式等內容，將有關材料以書面形式在物業管理區域內公示并抄送街道、社區，公示期不得少于15天。
3、業主大會表決：業主依據業主大會公告內容進行投票表決。
4、唱票、計票：業主大會應于社區、業主委員會、業主的監督之下采取公開驗票方式，當場公布結果并記錄。
5、結果公示：業主委員會于唱票結束后24小時內公示業主大會結果，公示期不少于7日；若業主大會未產生有效決議的，業主或業主委員會在6個月內不得以同一內容再提議召開業主大會進行表決。
三、業主大會第三方服務機構的選擇及工作要求
（一）第三方服務機構的選擇
業主委員會可根據業主大會實際工作需求決定是否聘請第三方服務機構，街道、社區應提供不少于5家的第三方服務機構供業主委員會自主談判選擇，若選擇推薦名錄以外第三方服務機構的，業主委員會應及時將第三方信息報送社區，由社區協助進行資質審查，審查內容包括經營范圍、法律訴訟、經營風險、類似項目業績等，社區應將審查情況報送街道，若存在不適宜提供服務的情況，街道、社區可建議其更換。
（二）第三方服務機構的工作要求
1、會議紀要：第三方服務機構應于每次籌備組/換屆選舉小組/業主委員會會議中制作會議紀要，并就作出決議的會議紀要報送社區，經社區審議后于3日內向全體業主進行公示。
2、業主大會投票：第三方服務機構采取定點投票或上門投票的應當全程錄音錄像，采取電話投票的應當全程錄音，并及時將電話、短信、小程序投票意見轉化為紙質票，注明票源后投入投票箱。
3、業主大會唱票、計票：第三方服務機構應當于業主大會投票截止后3日內于社區、業主委員會、業主的監督之下進行唱票、計票，應當全程錄音錄像，并現場統計各議題得票數。業主大會結果于唱票結束后24小時內進行公示，公示期不少于7天。
4、資料移交：第三方服務機構應當于業主大會結果公示期滿后10日內把工作記錄裝訂成冊，影音資料刻制成光盤/U盤，移交至委托方。
四、本意見自2025年9月1日起試行，試行期一年。如有與上級相關規定不一致的，按上級規定執行。
非住宅小區業主大會會議召開流程，可參照本意見有關規定執行。
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2、流程方案展現.doc
關于印發《莊橋街道黨建引領規范住宅小區業主大會會議指導意見》的通知-有編號.pdf