各市、縣（市、區(qū)）自然資源主管部門：
為全面貫徹落實黨中央國務院和省委、省政府關于實施全面節(jié)約戰(zhàn)略、盤活存量資產(chǎn)的決策部署，進一步提升全省土地資源配置和管理效率，高質(zhì)量發(fā)展建設共同富裕示范區(qū)，為我省存量空間提質(zhì)增效行動提供規(guī)劃和用地保障，根據(jù)《浙江省存量空間提質(zhì)增效行動方案》（浙自然資發(fā)〔2025〕4號）要求，結(jié)合各地實踐經(jīng)驗，現(xiàn)提出如下指導意見。
一、加強規(guī)劃支持
1．加強規(guī)劃彈性管控。在落實規(guī)劃剛性管控要求的前提下，支持各地加強規(guī)劃彈性研究。在詳細規(guī)劃編制和管理中，通過單元-街區(qū)-地塊分層設置管控內(nèi)容，加強規(guī)劃的動態(tài)適應性，對于兼容用地、混合用地、存量更新用地以及其他需結(jié)合實際項目開發(fā)可探索提出彈性（區(qū)間）指標。詳細規(guī)劃局部調(diào)整、技術修正應當以保障公共利益和人民群眾高品質(zhì)生活為前提，原則上不得違反詳細規(guī)劃的強制性內(nèi)容和約束性指標。鼓勵各地探索負面清單管控，以規(guī)劃的彈性適應市場的不確定性。
2．優(yōu)化功能布局。在落實規(guī)劃剛性管控要求的前提下，支持各地探索建筑規(guī)模、配套設施等在詳細規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌布局的規(guī)則和機制，形成規(guī)劃管控與市場激勵良性互動。統(tǒng)籌的建筑規(guī)模可優(yōu)先向城市功能核心區(qū)、軌道交通站點核心區(qū)轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)城市整體利益平衡。在滿足相關規(guī)范和要求的前提下，支持各地將詳細規(guī)劃單元內(nèi)的公共綠化、公共服務設施、人防工程等統(tǒng)籌平衡，支持各地將產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的綠地、機動車停車位、生活服務、人防工程等配套設施統(tǒng)籌平衡、集中布置、共建共享，創(chuàng)造良好的城市公共空間。
3．優(yōu)化容積率計算。以改善人居環(huán)境、完善城市功能為導向，支持各地在存量改造中增設必要的公共管理與公共服務設施、社區(qū)公益設施和公共開放空間，并結(jié)合實際優(yōu)化容積率計算規(guī)則。對城市更新項目，為滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求而增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑規(guī)模可不計入規(guī)劃容積率；在規(guī)劃條件之外，多保留的不可移動文物和歷史建筑等公益性貢獻，其建筑面積可相應補足。
二、完善土地供應方式
4．支持自然資源資產(chǎn)組合供應。在符合國土空間規(guī)劃的前提下，對特定國土空間內(nèi)需整體配置的土地、森林、礦產(chǎn)、海域等多門類全民所有自然資源資產(chǎn)，可以資產(chǎn)包形式組合供應，由同一主體在浙江省自然資源智慧交易服務平臺上實施。涉及不同供應權限的，可采取委托方式由同一主體實施。在組合供應方案中應將各類資源資產(chǎn)的使用條件、開發(fā)要求、出讓底價、溢價比例等內(nèi)容納入，按資源資產(chǎn)門類分別簽訂供應合同、繳納相關收益，并按照各資源資產(chǎn)管理權限落實后續(xù)監(jiān)管。
5．支持國有+集體建設用地整體供應。在符合國土空間規(guī)劃、用途和使用年期一致等前提下，支持各地結(jié)合國家關于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市改革的統(tǒng)一部署，對位置相鄰、需整體規(guī)劃建設的國有建設用地（商品住宅除外）和農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，整體編制供應方案、一次性出讓、統(tǒng)一開發(fā)建設、同步竣工驗收，并依法分宗辦理不動產(chǎn)登記。
6．支持地上地下空間統(tǒng)一供應。在符合規(guī)范要求的前提下，鼓勵用地和建筑功能在地上地下統(tǒng)籌安排、復合設置。對軌道交通場站、公共管理與公共服務設施等需整體規(guī)劃設計、統(tǒng)籌開發(fā)建設的地上地下空間，可依法實施帶設計方案、帶場站設施建設要求等方式公開出讓，實行地上地下一次性統(tǒng)一供應，分用途、分層設立國有建設用地使用權。
7．支持土地混合供應。鼓勵各地加強土地混合開發(fā)利用，工業(yè)（物流倉儲）主導型（一類用地為主）可混合物流倉儲（工業(yè)）、科研、商業(yè)服務業(yè)等用途，商業(yè)主導型可混合公共管理與公共服務、交通運輸?shù)扔猛荆幼≈鲗涂苫旌仙虡I(yè)服務業(yè)、市政（不包括鄰避型設施）和公共服務設施等用途，各地可結(jié)合實際制定混合開發(fā)利用的正負面清單、規(guī)模控制比例和分割轉(zhuǎn)讓規(guī)則。混合用地的供應方式按主導用途確定，主導用途可依據(jù)建筑面積占比確定，也可依據(jù)功能的重要性確定。支持各地結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，依法依規(guī)對存量工業(yè)用地進行混合改造，配建一定比例的行政辦公、生活服務等配套設施，改造后主用途與原用途一致、且符合比例要求的，可按原用途管理；超過比例要求的，依法辦理用途變更手續(xù)。
三、支持存量用地改造
8．鼓勵片區(qū)聯(lián)合改造。鼓勵各地從整體利益平衡出發(fā)，以片區(qū)形式推進存量改造。城鎮(zhèn)社區(qū)更新活動中，在符合安全等前提下，對既有建筑依法拆除重建，其建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等確實無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，經(jīng)業(yè)主依法表決同意，可按不低于現(xiàn)狀水平為底線開展改造。片區(qū)改造涉及的零星工業(yè)用地，經(jīng)論證不具備單獨開發(fā)條件的，可以協(xié)議方式供應給相鄰產(chǎn)業(yè)一并改造開發(fā)（商品住宅除外）。在符合規(guī)劃的前提下，除法律法規(guī)、劃撥決定書規(guī)定或出讓合同約定必須收回的以外，支持原土地使用權人按照規(guī)劃用途（商品住宅除外）改造。支持相鄰工業(yè)用地整體改造，各地可探索重新約定土地使用年限，但不得超過整體改造前各宗地中最長剩余年限，并按規(guī)定補繳土地價款。
9．鼓勵產(chǎn)業(yè)入園集聚。支持各地優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局，推動工業(yè)企業(yè)入園集聚發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)外符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向、現(xiàn)狀效益較好且擁有合法國有建設用地產(chǎn)權的工業(yè)企業(yè)，可通過“以地換地”“以地換房”等方式向產(chǎn)業(yè)園區(qū)（平臺）集聚。現(xiàn)狀效益可參照畝均效益綜合評價結(jié)果確定。采取“以地換地”的，允許以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)，簽訂土地出讓合同及投資建設合同，按規(guī)定補繳土地價款，原地塊國有建設用地使用權由政府收回，產(chǎn)權主體可先建設后騰退，保障生產(chǎn)平穩(wěn)過渡。
10．支持存量商業(yè)服務業(yè)用地改造。在符合國土空間規(guī)劃的前提下，鼓勵各地對閑置、低效商業(yè)服務業(yè)用地進行改造利用。其中涉及改變土地用途的，按照用途轉(zhuǎn)換的相關規(guī)定執(zhí)行，支持優(yōu)先用于保障性住房建設；涉及改擴建的，經(jīng)批準后重新核定規(guī)劃條件，并將重新核定的規(guī)劃條件納入國有建設用地使用權出讓合同補充協(xié)議，增加建筑面積的，應按規(guī)定補繳土地價款。擴建土地符合零星用地標準的，可按協(xié)議方式完善用地手續(xù)。
11．支持用途合理轉(zhuǎn)換。在依法依規(guī)、符合規(guī)劃、保障安全的前提下，支持各地對存量用地及其建筑實施用途轉(zhuǎn)換，經(jīng)批準后辦理規(guī)劃和用地手續(xù)。各地可結(jié)合實際建立用途轉(zhuǎn)換的正負面清單、規(guī)模控制和分割轉(zhuǎn)讓要求，鼓勵將存量建筑轉(zhuǎn)換為公共管理與公共服務設施。對利用存量建筑等低效空間資源發(fā)展國家鼓勵的產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可依法依規(guī)享受5年內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策。過渡期滿涉及辦理協(xié)議出讓的，企業(yè)無法一次性補繳土地價款時，經(jīng)集體決策可兩年內(nèi)分次繳清，但首次繳納比例不得低于50%。
四、明確地價計收規(guī)則
12．優(yōu)化工業(yè)用地成本價計算方法。存量工業(yè)用地由政府收回后再供應的，再供應的價格應不低于成本。工業(yè)用地成本價可按照片區(qū)統(tǒng)籌、整體均衡的原則，采取片區(qū)內(nèi)不同用途土地面積或土地價格占比分攤計算，土地價格按公示地價計算。
13．完善存量用地改造地價計收標準。在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途的前提下，利用自有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，以及自有倉儲用地經(jīng)批準提高容積率并用于物流設施建設的，不再增收土地價款。存量工業(yè)、倉儲用地增加地下空間建設倉儲、停車、設備用房的，不增收土地價款。
五、優(yōu)化不動產(chǎn)確權登記
14．規(guī)范混合用地登記。依據(jù)本指導意見第7點實施混合用地供應改造的，除劃撥決定書、出讓合同或補充協(xié)議等批準文件約定可分割登記的以外，原則上應整體持有，辦理整體產(chǎn)權登記，在附記欄中注記約定的用途、面積（或比例構(gòu)成）等內(nèi)容。劃撥決定書、出讓合同或補充協(xié)議等約定可以分割登記的，建成后經(jīng)辦理分割審批手續(xù)，可按規(guī)定辦理分割登記。兼容多種功能的土地和建筑物，對于可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設權后，辦理不動產(chǎn)登記。
15．提升企業(yè)不動產(chǎn)登記增值化服務。按照“高效辦成一件事”要求完善企業(yè)專窗，優(yōu)化企業(yè)不動產(chǎn)登記和繳交稅費的“一窗受理、并行辦理”。落實免收小微企業(yè)不動產(chǎn)登記費。結(jié)合“一碼管地”提前開展地籍調(diào)查，逐步實現(xiàn)土地供應、規(guī)劃許可、不動產(chǎn)登記等業(yè)務的信息共享，推進交地即交證、竣工即交證、成交即交證。
本指導意見自2025年11月15日執(zhí)行，有效期至2030年12月31日。各地要結(jié)合土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管、國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督等相關工作，統(tǒng)籌安排、聯(lián)動實施。有條件的地方，可結(jié)合實際制定實施細則。
浙江省自然資源廳
2025年10月10日
