| 索引號： | 330205000D/2021-48444 | ||
| 體裁分類： | 其他 | 主題分類： | 城鄉建設（含住房） |
| 公開方式： | 主動公開 | 審核程序： | 單位審核公開 |
| 發布機構： | 區房屋征收管理服務中心（區征地拆遷管理服務中心、區舊城改造中心） | 成文日期： | 2021-08-18 |
一、征收目的
因慈湖人家二期以西區域改造需要，對征收范圍內的房屋予以征收，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條舊城區改建公共利益情形。
二、征收范圍
征收范圍為：東至寧波自來水有限公司（不含）、慈湖人家西區（不含），西至道路、清道觀山，南至寧慈西路，北至清道觀山范圍內的國有土地上房屋。具體門牌為：江北區慈城鎮城南東路302號（東洋佳嘉（寧波）海綿制品有限公司）、江北區慈城鎮城南東路306號（寧波市甬陵輕工實業有限公司、寧波市甬陵橡塑有限公司）、江北區慈城鎮城南東路310號（寧波市江北華潤鐵路器材制造公司、寧波市新聯閥門廠）（如有出入，以區人民政府公布的征收范圍為準）。
三、調查基本情況
本項目涉及房屋總建筑面積約8.3萬平方米，涉及被征收非住宅9戶。被征收房屋地段等級為六級。其中未經登記建筑面積約3.3萬平方米。
四、征收補償依據
《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（浙江省人大常委會公告第14號）、《寧波市國有土地上房屋征收與補償辦法》（市政府令第219號，根據市政府令第244號第一次修正，第248號第二次修正）、《寧波市國有土地上房屋征收補償、補助、獎勵規定》（甬政發〔2021〕28號）等相關規定
五、房屋用途和面積確定
（一）被征收房屋用途，按房屋所有權證記載的用途確定；房屋所有權證未記載用途或者經城鄉規劃主管部門依法批準改變用途，但未作房屋用途變更登記的，按城鄉規劃主管部門批準的用途認定。
《中華人民共和國城市規劃法》1990年4月1日施行前已改變用途，并按改變后的用途延續使用的房屋，按改變后的用途認定。其中改變為商業用途的，應當取得合法有效的營業執照。
1990年4月1日以后，未經自然資源和規劃行政主管部門同意擅自改變房屋用途的，按原房屋用途認定。
（二）被征收房屋的建筑面積，按被征收房屋所有權證或者其他合法的房產憑證記載的建筑面積認定。
（三）被征收范圍內的未經登記建筑按照《寧波市市區國有土地上房屋征收范圍內未經登記建筑調查補償辦法》等有關規定進行補償。
六、非住宅補償方案
非住宅房屋補償一般以貨幣補償為主，本項目提供了慈湖人家小區商鋪作為產權調換房屋，如被征收人確實需要同類用途產權調換房屋或可置換土地的，將在全市范圍內調劑落實。
（一）非住宅貨幣補償方案
1、房屋價值補償
辦公用房價值由評估機構根據評估比準價格，結合該房屋具體區位、檔次、規模等因素評估確定。本項目預評估時點為2021年4月6日。按照比較法評估，房屋結構為鋼混二等，層高3.3米，標準層次（層次差價率為0），使用年限為20年，土地性質為辦公國有出讓，室內無裝修，辦公用房預評估比準價格為7586元/平方米。
本項目被征收非住宅房屋價值（辦公、工業、倉儲用房）由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點，按照規定的房屋征收評估辦法評估確定。被征收房屋裝修及附屬物由同一家評估機構評估確定。
2、一次性搬遷和臨時安置費
辦公用房按被征收房屋評估價值的3%補償。工業、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%補償。
3、停產停業損失補償費
辦公、工業、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%，或者按被征收房屋建筑面積或按標準容積率計算的建筑面積每平方米200元計算，從高給予補償。其中，辦公用房房屋地段等級1-3級標準容積率為2.5，其他房屋地段等級標準容積率為2.0，工業、倉儲用房標準容積率為1.0。
4、重大設施搬遷損失費
重大設施搬遷損失費由具有相應資質的評估機構按重置價格結合成新扣除殘值進行評估，按評估結果給予補償。補償后，重大設施由被征收人自行處置。
5、貨幣補償補助
非住宅房屋被征收人選擇貨幣補償方式的，按被征收房屋評估價值的30%給予補助。
（二）非住宅產權調換補償方案
1、產權調換房屋房源及預評估比準價格
產權調換房屋房源是慈湖人家小區（商業用房），房屋地段等級為六級，均為現房。產權調換房屋預評估時點為2021年4月6日，按照市場比較法評估，結構為鋼混二等，層次為地面第一層，層高為4.5米，使用年限為17年，土地性質為商業國有出讓，無室內裝修，門面寬深比為0.4，產權調換房屋預評估比準價格為11202元/平方米。本項目產權調換商業房屋最終評估比準價格由依法選定的評估機構以征收決定公告之日為評估時點評估確定。
2、產權調換面積和差價結算
產權調換房屋與辦公用房評估價值或者建筑面積相當，并由同一家評估機構以征收決定公告之日為評估時點，按規定的評估方法進行評估，并按評估價值結算差價。被征收產權調換房屋由公證處公證抽簽確定。
3、一次性補償搬遷和臨時安置費
辦公用房按被征收房屋評估價值的3%予以補償；選擇產權調換的被征收人過渡期限超過12個月的，自超過之月起每月按被征收房屋評估價值的3‰增加補償。
工業、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%補償。選擇產權調換的被征收人過渡期限超過12個月的，自超過之月起每月按被征收房屋評估價值的5‰增加補償。
4、停產停業損失補償費
辦公、工業、倉儲用房按被征收房屋評估價值的5%，或者按被征收房屋建筑面積或者按標準容積率計算的建筑面積每平方米200元計算，從高給予補償。
5、重大設施搬遷損失補償費
對被征收房屋中搬遷后無法恢復使用的電梯、中央空調、電信總機、監控系統、變配電系統等重大設施，經有相應資質的評估機構按重置價結合成新扣除殘值進行評估補償。補償后的重大設施由被征收人自行處置。
七、獎勵標準
非住宅簽約搬遷獎勵：被征收人在簽約期限內簽訂補償協議并在搬遷期限內完成搬遷的，按被征收房屋評估價值的5%給予簽約搬遷獎勵；否則，不給予獎勵。
八、其他事項
（一）補償協議生效條件，在規定的簽約期限內簽約比例達到80%的，補償協議生效。否則補償協議不生效，房屋征收決定效力終止。
（二）簽約和搬遷期限
本項目簽約期限為60日（如補償協議生效的，將視情況再給予一定的續簽期），搬遷期限為簽約期限屆滿之日起90日，具體起止時間由房屋征收部門另行公告。
（三）本方案未盡事宜，按照有關法律法規規定執行。
九、房屋征收部門和房屋征收實施單位
房屋征收部門：江北區房屋征收管理服務中心
房屋征收實施單位：江北區慈城鎮征地拆遷辦公室
寧波市江北區人民政府
2021年8月18日
寧波市江北區人民政府關于慈湖人家二期以西區域改造項目的房屋征收補償方案.pdf